Ev Sahipleri İçin Kentsel Dönüşüm Süreci

1. Sürece Genel Bakış — Neden, kim, hangi aşamalar?

Amaçlar

Depreme dayanıklı yaşam alanı sağlamak
Konfor, enerji verimliliği ve sosyal donatı geliştirmek
Bölgesel düzenlemeyle mahalle/sokak sağlığını iyileştirmek
Uzun vadede mülk değerini artırmak

Kiminle çalışılır?

Kat malikleri / ev sahipleri
Müteahhit / yüklenici firma
Mimar, yapı mühendisi, kontrollük (şantiye şefi)
Hukuk danışmanı (gayrimenkul/imar avukatı)
Belediye/il müdürlüğü ve resmi kurumlar
Bağımsız yapı denetim firması

2. Adım Adım Süreç (Detaylı)

A) Ön İnceleme — Durum Tespiti

Binanın mevcut belgelerinin toplanması: tapu, yapı ruhsatı, mimari ve statik projeler (varsa), yönetim planı, mevcut kira sözleşmeleri.
Riskli Yapı Raporu: Yetkili mühendis/kuruluş tarafından yapılan teknik inceleme. Yapının deprem riski taşıyıp taşımadığı değerlendirilir.
Bağımsız ön keşif: bağımsız mühendis veya danışmanla ön fizibilite.

Ev sahibinin yapacağılar

Tüm belgeleri hazır et (tapu, kimlik, inşaat evrakları)
Binadaki diğer maliklerle ilk iletişime geç
Risk raporu hazırlatılacak kurum/uzman araştırması yap

B) Kat Malikleri Kararı ve İnisiyatif Oluşumu

Kat malikleri toplantısı düzenlenir; dönüşüm yöntemi, hedefler, ortak hareket tarzı konuşulur.
Kararların kayıt altına alınması (tutanak, noter onayı gerekebilir).
Süreç boyunca temsilci/komisyon seçimi (ör. yönetici, dönüşüm komisyonu) tavsiye edilir.

İpucu: Karar süreçlerini resmi tutanak/noter onayı ile ilerletin; sözlü anlaşmalar ileride sorun çıkarabilir.

C) Ön Proje ve Fizibilite Çalışmaları

Mimari/istatiki ön proje hazırlanır (kaç daire, metrekare, ortak alan, kat adedi vb.).
Maliyet tahmini ve finansman modeli belirlenir (kat karşılığı, arsa-paylaşımı, para ödemesi vs.).
Belediyeye ve ilgili kuruma yol haritası (davranış planı) hazırlanır.

D) Müteahhit ve Danışman Seçimi (Kritik Aşama)

Müteahhitlerin teklifleri toplanır; referanslar, tamamlanmış projeler, mali yeterlilik sorgulanır.
Sözleşme metni ayrıntılı hazırlanır: teslim tarihi, ara ödeme planı, cezai şartlar, gecikme tazminatı, garanti süreleri, iflas durumunda güvence.
Bağımsız yapı denetimi ve kontrolörün sözleşmede belirtilmesi.

Sözleşmede mutlaka bulunması gerekenler

Teslim ve kullanım koşulları (hangi tarihte hangi aşamada teslim)
Ödeme takvimi ve hangi şartlarda ödeme yapılacağı
Garanti/teminat (banka teminat mektubu, ipotek, avans iadesi)
Müteahhitin yükümlülükleri ve yaptırımlar

E) Resmi Başvurular ve Ruhsat Süreci

Proje ruhsatlarının alınması (belediye, yapı ruhsatı, yıkım ruhsatı vb.).
Resmi süreçleri takip edecek bir kişi/ekip belirlenmesi (hukuk/danışman).
Gerekli izin ve bildirimlerin yapılması (komşulara bildirim, çevre izinleri vs.).

F) Geçici Yerleşim ve Taşınma (Kira/Barınma Destekleri)

İnşaat süresince maliklerin geçici konaklama planı: kira yardımı, geçici ev, depolama çözümleri.
Taşınma, eşyaların korunması, sigorta konuları planlanmalı.
Kira yardımı ve taşınma desteği sözleşmede açık yazılmalı.

G) Yıkım ve İnşaat Aşamaları

Yıkım için gerekli çevresel ve güvenlik önlemleri (toz kontrolü, atık yönetimi — asbest varsa özel işlem).
Temel ve taşıyıcı sistem inşaatı, kaba yapı, ince işler, mekanik/elektrik sistemlerin kurulumu.
Düzenli kalite kontrol, üçüncü parti denetim ve tutanaklar.

H) Kabul, İskân (Yapı Kullanma İzni) ve Tapu İşlemleri

Yapı kullanma izninin (iskân) alınması için gereken teknik kontroller tamamlanır.
Ortak alanların, bağımsız bölümlerin metrekare ve paylarının netleşmesi, yeni projeye göre tapu devri işlemleri yapılır.
Tapu tescili, kat mülkiyeti kurulması/yenilenmesi.

3. Finansman Modelleri — Ev Sahipleri İçin Seçenekler

Kat karşılığı inşaat: Müteahhit, inşaatı üstlenir; maliklere yeni daire veya belirli bir pay verilir.
Arsa/arsa payı karşılığı anlaşma: Özellikle arsa sahipleri için uygulanır.
Nakit ödeme / kredi: Ev sahibi kendi kredisiyle veya bankadan proje kredisiyle inşaata finansman sağlar.
Devlet/kurum destekleri: Zaman zaman kamusal destekler, kredi destekleri veya kira yardımları olabilir — bu tür destekleri takip etmek için belediye ve bankalarla görüşün.

Finansal korunma önerileri

Ödemeleri ıskonto/teslim şartına bağlayın; büyük tutarları bütünüyle peşin vermeyin.
Banka teminat mektupları, escrow hesapları veya noter blokajı talep edin.
Müteahhitin mali yapısını ve devam eden projelerini kontrol edin.

4. Müteahhit Seçiminde Kontrol Listesi

Faaliyet belgesi, vergi bilgileri, bilanço/finansal yeterlilik.
Tamamlanmış projeler ve referans ziyaretleri.
Proje için teklif detayları: metraj, malzeme kalitesi, markalar.
Garanti süreleri, kullanım kılavuzları, iskan alma sorumluluğu.
Sigorta poliçeleri (iş kazaları, inşaat sigortası), iş güvenliği önlemleri.
Müteahhitin bankalarla ilişkileri ve varsa gecikme/teminat prosedürleri.

5. Hukuki Hususlar ve Sözleşme Maddeleri

Sözleşme mutlaka yazılı, tarihli ve imzalı; mümkünse noter onaylı olsun.
Aşağıdaki konuların sözleşmede net olması kritik:
- Teslim tarihi ve gecikme cezaları
- Metrekare toleransları ve sapma durumunda düzenleme
- Müteahhitin taahhütleri ve alt yüklenici kullanımı
- Garanti kapsamı ve revize edilebilecek kalemler
- İflas veya sözleşme feshi durumunda maliklerin hakları
Anlaşmazlık çözümü: arabuluculuk/clause, mahkeme yetkisi, tahkim tercihleri açıkça yazılmalı.

Tavsiye: Sözleşmeyi imzalamadan önce mutlaka bir gayrimenkul/imar avukatına gösterin.

6. İnşaat Sırasında Denetim ve İletişim

Düzenli toplantılar: haftalık veya aylık şantiye raporları.
Bağımsız kontrollük raporları ve mühendis onayları.
Fotoğraf ve video ile ilerleme takibi, tutanakların arşivlenmesi.
Malikler arası iletişim kanalı (WhatsApp grubu, aylık bülten vb.) kurulmalı.

7. Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Çözümleri

Müteahhit gecikmeleri → Sözleşmede gecikme cezaları, banka teminatı.
Ek maliyet talepleri → Değişiklik yönetim prosedürü (change order) ve onay şartı.
Kalite uyuşmazlığı → Bağımsız ekspertiz, üçüncü taraf testleri, garanti talebi.
Müteahhitin iflası → Sözleşmede alternatif plan (teminatlar, projenin devamı için şartlar).
Ortak kararlarda anlaşmazlık → Arabuluculuk, noter tasdikli kararların önemi.

8. Ev Sahipleri İçin Pratik Kontrol Listesi (Hızlı Özet)

Tapu ve kimlik fotokopileri
Yapı ruhsatı / mimari ve statik proje kopyaları (varsa)
Riskli yapı raporu ve diğer teknik raporlar
Kat malikleri toplantı tutanağı / vekâletler
Müteahhit teklifleri ve referans listesi
Detaylı sözleşme (noter onaylı olması tercih edilir)
Ödeme planı ve teminat belgeleri (banka teminatı/escrow)
Geçici yerleşim ve kira desteği düzenlemesi
Bağımsız kontrollük ve denetim anlaşması
Sigorta poliçeleri (inşaat, mal, sorumluluk)

9. Son Öneriler — Riskleri Azaltmak İçin Pratik İpuçları

Bağımsız danışmanlık alın: Proje başında bağımsız bir yapı mühendisi ve hukukçu ile çalışmak uzun vadede en büyük korumadır.
Sözleşmeyi detaylandırın: “Ne yapılmayacağı” değil “ne yapılacağı” açıkça yazılı olsun.
Mali teminat isteyin: Büyük ödeme yapmadan önce banka teminatı veya escrow hesabı talep edin.
Dokümantasyonu düzenli saklayın: Tüm rapor, sözleşme, ödeme belgelerini dijital ve fiziksel olarak arşivleyin.
Topluluk koordinasyonu: Kat malikleri arasında düzenli bilgi paylaşımı ve şeffaf karar mekanizmaları kurun.
Alternatif senaryolar hazırlayın: Müteahhit değişimi, finansman gecikmesi veya proje uzaması gibi durumlar için B planı oluşturun.

10. Sancak Gayrimenkul Olarak Biz Ne Yapıyoruz?

Sancak Gayrimenkul, kentsel dönüşüm süreçlerinde ev sahiplerine şu hizmetleri sunar:

Hukuki danışmanlık ve sözleşme hazırlığı
Proje yönetimi ve müteahhit seçimi desteği
Teknik denetim ve bağımsız kontrollük koordinasyonu
Finansman modellerinin hazırlanması ve banka ilişkilerinin yönetimi
Taşınma organizasyonu, kira yardımı ve lojistik planlama desteği